“สัญญาจะซื้อจะขาย” สัญญาที่คนซื้อขาย บ้านและที่ดินต้องรู้จัก
ในการซื้อขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด หรือสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ควรที่จะมีการทำสัญญากันแบบเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นเรื่องที่ทุกคนทราบกันดีอยู่แล้ว เพราะการทำสัญญาจะส่งผลให้หากเกิดความผิดพลาดใด ๆ จะสามารถบังคับใช้กฎหมายได้ แต่ที่หลาย ๆ คนอาจยังไม่ทราบ คือ จริงแล้วก่อนการซื้อขาย บ้านและที่ดิน เราควรทำสัญญาอีกฉบับหนึ่งเอาไว้ด้วย โดนสัญญาฉบับบนี้จะเรียกกันว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย”
เป็นสัญญาที่จัดทำขึ้นระหว่าง “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” โดยสัญญาฉบับนี้สามารถใช้งานได้ทั้งกับการซื้อขายไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ซึ่งเป็นตัวช่วยในการรับประกันว่าจะเกิดการซื้อขายขึ้นจริงในอนาคตและควรเกิดในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ตั้งแต่ต้น เพื่อป้องกันการเกิดการเสียเวลา และเสียโอกาส วันนี้บ้านสรีธรจะขอพาทุกคนมาดูกันว่า รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรบ้าง และมีความสำคัญอย่างไร
รายละเอียดที่ใน ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ ต้องมี
อันที่จริงสัญญาจะซื้อจะขายสามารถใช้ได้กับบ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ทุกกรณี แต่จะนิยมใช้กับการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่มีการใช้งานอยู่ ทำให้ไม่สามารถขายได้ในทันที จึงจำเป็นที่จะต้องร่างสัญญาฉบับนี้ขึ้นเพื่อเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการซื้อการขายที่ได้ดีลกันไว้นั้นจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน ดังนั้นมาดูกันว่ารายละเอียดสำคัญที่อยู่ในสัญญาฉบับนี้ควรจะมีอะไรบ้าง
รายละเอียดของทั้ง “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” โดยสองคำนี้เป็นคำทางกฎหมายเพื่อแทนตัวผู้ซื้อและผู้ขายตามลำดับ ส่วนรายละเอียดที่ว่าก็จะเป็นในส่วนของข้อมูลส่วนตัวทั่ว ๆ ไป ได้แก่ ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ รวมถึงสิ่งที่ขาดไม่ได้คือเลขบัตรประจำตัวประชาชน
รายละเอียดของสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย และรายละเอียดราคาที่ได้ตกลงกันเอาไว้ ข้อมูลส่วนนี้เป็นส่วนที่ควรตรวจเช็คให้ถูกต้องและครบถ้วน เช่น เลขที่โฉนด ที่ตั้ง เนื้อที่ ลักษณะของทรัพย์ หากระบุผิดพลาดอาจมีผลต่อการบังคับใช้กฎหมายได้ ในส่วนของราคาจะต้องระบุราคาที่ชัดเจน แนะนำว่าให้วงเล็บเลขแบบเป็นคำอ่านจะช่วยให้ชัดเจนมากขึ้น หากมีการแบ่งชำระ หรือวางเงินมัดจำเท่าไหร่ ต้องจ่ายเวลาไหนก็ควรที่จะระบุให้ละเอียดถี่ถ้วน
รายละเอียดค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ในวันที่มีการโอนกรรมสิทธ์มักจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นด้วย จึงต้องระบุรายละเอียดเอาไว้ให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้จ่ายทั้งหมดหรือจะออกกันคนละครึ่ง
รายละเอียดเรื่องระยะเวลาการส่งมอบ ที่ทั้งสองฝ่ายได้ทำการตกลงกันไว้เป็นที่เรียบร้อยแล้วว่าจะทำการโอนให้เสร็จสิ้น แนะนำว่าไม่ควรกินระยะเวลา 1-2 เดือนเพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย
รายละเอียดของเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญา เป็นในส่วนของรายละเอียดยิบย่อยที่แต่ละฝ่ายอยากระบุให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหา หรือความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง
รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขการผิดสัญญา เป็นอีกส่วนที่มีความสำคัญมาก ๆ ของสัญญาฉบับนี้เนื่องจากสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถนำไปใช้ในทางกฎหมายได้ ดังนั้นแล้วการระบุให้ชัดเจนว่า หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา จะสามารถดำเนินการฝ่ายนั้นได้อย่างไรบ้าง
ข้อแนะนำในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย
หลังจากที่พอจะทราบเกี่ยวกับรายละเอียดและความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว บ้านสรีธร ยังขอเสนอข้อแนะนำในการที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายก็จะไม่เสียประโยชน์อย่างแน่นอนเพียงแค่ทำตามคำแนะนำเหล่านี้
อ่านรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง: ถือว่าเป็นสิ่งที่จำเป็นมากจริง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญารูปแบบไหน การอ่านศึกษาข้อมูลก่อนจรดปลายปากกาก็เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด และถ้าหากอ่านสัญญาแล้วพบว่ามีส่วนไหนที่เรารู้สึกไม่โอเค อย่ากลัวที่จะบอกกับคู่สัญญาของเราให้รู้และทำการแก้ไขทันที โดยเฉพาะกับสัญญาอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย ที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย
เซ็นรับรองเอกสารทุกหน้าและท้ายสัญญา: หลายคนอาจเข้าใจว่าการเซ็นรับรองท้ายสัญญาก็เพียงพอแล้ว แต่นักกฎหมายให้คำแนะนำว่าควรจะมีลายเซ็นของเราในทุก ๆ หน้าของสัญญา เพื่อจะได้มั่นใจว่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานในทางกฎหมายได้
สัญญาต้องมีสองฉบับ: สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีสองฉบับที่เหมือนกันแบบเป๊ะ ๆ เพราะสามารถนำเอาสัญญาไปทำประโยชน์ที่เกี่ยวข้อง อย่างการยื่นสินเชื่อ หรือขอคำร้องในการประเมินราคาซื้อขาย บ้านและที่ดินได้
